![]() |
Město Kolín
Návrh usnesení
| 5 |
13. zasedání Zastupitelstva města Kolína | ||
konané dne 22.06.2020 | ||
|
zrušení usnesení č. 409/26/ZM/2020 z 26. zasedání Zastupitelstva města Kolína ze dne 23.06.2014, kterým bylo schváleno
prodej pozemků pod bytovými domy jiných vlastníků za cenu v místě a čase obvyklou stanovenou znaleckými posudky dvou nezávislých soudních znalců, která bude platná vždy příslušný kalendářní rok, z vlastnictví města Kolína do vlastnictví žadatelů - majitelů domů nebo jednotlivých bytových jednotek. Cena pro kalendářní rok 2014 byla ░░░░ ░░░░ ░░ a ░░░░ ░░░░ ░░ , oslovenými soudními znalci z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí, pro rok 2014 stanovena ve výši 1.652 Kč/m2
usnesení o podmínkách stanovení obvyklé ceny při prodeji stavebních pozemků pod bytovými domy jiných vlastníků, v případě, že nebude možné stanovit obvyklou cenu porovnáním na základě uskutečněných prodejů za uplynulé uznatelné období, ve kterých není jenom účastníkem město Kolín, aby v takovém případě obvyklá cena vycházela z ceny zjištěné dle oceňovací vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., dle aktuálně platného cenového předpisu v době prodeje z vlastnictví města Kolína do vlastnictví žadatelů - majitelů bytů a domů, s povinností vždy do 3 měsíců od platnosti nové oceňovací vyhlášky nechat zpracovat nový znalecký posudek. Cena dle platné oceňovací vyhlášky je v roce 2020 stanovena ve výši 1.818 Kč/m2, pokud dojde v souvislosti s novelizací oceňovací vyhlášky ke stanovení nižší ceny než dle aktuálně platné, zůstane minimální prodejní cena ve výši 1.818 Kč/m2
1. Janu Kokešovi
1.1. | vedoucímu Odboru správy městského majetku, postupovat při prodeji stavebních pozemků ve vlastnictví města Kolína pod bytovými domy vlastníkům jednotlivých bytových jednotek a domů dle podmínek uvedených v bodě II ihned po schválení tohoto usnesení |
|
|
|
Mgr. Iveta Mikšíková I. místostarostka | Ing. Jan Kokeš vedoucí OSMM |
Předkladatel: | Mgr. Iveta Mikšíková |
Zpracovatel: | Ing. Karel Chudoba, Odbor správy městského majetku |
Předpokládaná doba trvání: | 00:05 |
Text důvodové zprávy: | |
Podle § 39 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, při úplatném převodu majetku z vlastnictví města se cena sjednává zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá. Oceňování majetku upravuje zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (dále jen "zákon o oceňování majetku") a jeho prováděcí vyhláška, která určuje podrobnosti ocenění. Od 01. 01. 2014 je účinná vyhláška č. 441/2013 Sb. Prováděcí vyhláška je zpravidla každoročně novelizována z důvodu nezbytnosti aktualizace základních cen a koeficientů změny cen staveb, které jsou ve své podstatě koeficienty zohledňujícími inflaci. V zákoně č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku je obvyklá cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Na základě usnesení Zastupitelstva města Kolína č. 409/2014 ze dne 23.06.2014 docházelo k prodejům stavebních pozemků pod bytovými domy jednotlivým vlastníkům bytových jednotek do roku 2019. Každý rok byly zpracovány znalci dva posudky na stanovení obvyklé ceny na základě uskutečněných prodejů z předchozího roku. Obvyklá cena byla stanovena porovnávacím způsobem, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Vzhledem k tomu, že kromě města Kolína nikdo jiný tyto pozemky v Kolíně pod bytovými domy neprodával, zůstala cena od roku 2014 do roku 2019 ve stejné výši 1.652 Kč/m2. Při trvání tohoto usnesení, by pravděpodobně v následujících letech nedošlo ke změně prodejní ceny, protože by se při stanovování obvyklé ceny vycházelo při porovnání jen z uskutečněných prodejů města. Proto navrhujeme, v případě, že nebude možné stanovit obvyklou cenu porovnáním na základě uskutečněných prodejů za uplynulé uznatelné období, ve kterých není jenom účastníkem město Kolín, aby od roku 2020 obvyklá cena těchto pozemků vycházela, byla stanovena dle oceňovací vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., dle aktuálně platného cenového předpisu, v roce 2020 je to vyhláška č. 188/2019 Sb., která naposledy novelizovala vyhlášku 441/2013 Sb., s tím, že při další novelizaci této vyhlášky by byl vždy zpracován nový znalecký posudek, a to do 3 měsíců od platnosti nové vyhlášky. A to i s ohledem na to, že se cena bude stanovovat zcela nezávisle na městě a bude se měnit se změnou oceňovací vyhlášky. Dle komentáře MF ČR ze dne 29.05.2014 k určování obvyklé ceny: Podle zákona o oceňování majetku se při určení ceny obvyklé postupuje podle ustanovení § 2 odst. 1. Nelze-li cenu obvyklou určit statistickým vyhodnocením skutečně realizovaných prodejů podle definice obvyklé ceny, postupuje se podle zmíněného ustanovení a určí se cena zjištěná. S důvody neurčení ceny obvyklé je nutné se vypořádat. Zjištěná cena dle oceňovací vyhlášky je odvozena od základní ceny stavebního pozemku, která je v Kolíně dle platné vyhlášky č. 188/2019 Sb. stanovena na 2.220 Kč/m2. V případě tak specifických nemovitostí jako jsou stavební pozemky pod bytovými domy, je nutné zohlednit při stanovení ceny nemovitosti všechny okolnosti a právní omezení, které ovlivňují cenu nemovitostí v obvyklém obchodním styku. U stavebních pozemků pod bytovými domy je jich hned několik, je to nemožnost ekonomické využitelnosti nemovitosti, pozemek je zastavěn zcela stavbou cizího vlastníka, z toho důvodu nemožnost přístupu na pozemek, spolu podílové vlastnictví s velkým počtem spoluvlastníků, předkupní právo a omezení vlastnického práva ze zákona č. 72/1994 Sb. dle § 21 odst. 5, kterým vzniklo ve prospěch vlastníků bytových jednotek věcné břemeno spoluužívání zastavěného pozemku. V případě nezohlednění a opomenutí těchto okolností dochází při ocenění ke stanovení ceny, kterou nelze považovat za obvyklou, protože nedošlo ke zvážení všech okolnosti, které mají na cenu vliv, což je v zákoně č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v definici obvyklé ceny konkrétně uvedeno. Navíc v případě, že tyto okolnosti nejsou v posudku uvedeny nebo není v posudku uvedeno zdůvodnění, proč nejsou zohledněny, jde o zásadní pochybení a tak to stanovenou cenu nelze považovat za obvyklou (správně stanovenou). Na základě znaleckého posudků byla určena obvyklá cena, která vychází ze zjištěné ceny dle platného cenového předpisu na částku 1.818 Kč za 1 m2 stavebního pozemku pod bytovými domy. Jde tedy o navýšení o 10,02 %. Toto navýšení považujeme za přiměřené, a to s ohledem, že od roku 2014 (respektive od roku 2013) nedošlo při prodejích města k navýšení ceny, a to i při porovnání s průměrnou roční mírou inflace v České republice od roku 2013 do roku 2019 (2013 +1,4 %, 2014 +0,4 %, 2015 +0,3 %, 2016 +0,7 %, 2017 +2,5 %, 2018 +2,1 %, 2019 +2,8 %), což by při součtu za tyto roky vycházelo na navýšení o 10,2 %. Doporučujeme, aby po dobu platnosti oceňovací vyhlášky č. 188/2019 Sb. město prodávalo stavební pozemky pod bytovými domy za cenu ve výši 1.818 Kč za 1 m2 a při stanovení obvyklé ceny se vycházelo z ceny zjištěné dle oceňovací vyhlášky, v případě, že nebude možné stanovit obvyklou cenu porovnáním na základě uskutečněných prodejů za uplynulé uznatelné období, ve kterých není jenom účastníkem město Kolín. A postupovat tak i při budoucích prodejích s povinností vždy do 3 měsíců od platnosti nové oceňovací vyhlášky nechat zpracovat nový znalecký posudek, a to s další podmínkou, že pokud dojde změnou oceňovací vyhlášky ke stanovení nižší cena než v roce 2020, zůstane minimální prodejní cena ve výši 1.818 Kč/m2. |
|
Materiál obsahuje: | Příloha -
ZP-prodeje-podilu-pod-BD_2020.pdf () Příloha - Usneseni_409_26_ZM_2014-.pdf () Příloha - Usneseni_409_26_ZM_2014-a.pdf (Veřejná) |
Materiál projednán: | Radou města Kolína dne 08.06.2020 usneseními č. 2461/65/RM/2020 a 2462/RM/2020 |